Non necessaria la registrazione se le parti riducono II canone di locazione - La scrittura privata non autenticata consente di superare la presunzione del TUIR

L'art. 26 del TUIR prevede che i canoni di locazione concorrano a formare il reddito complessivo dei proprietari 'indipendentemente dalla percezione'. La regola subisce un'eccezione solo per le locazioni abitative, mentre ha portata generale per le locazioni corozninciali (si veda 'Fisco pesante sui canoni degli immobili commerciali non pagati' 29 ottobre 2014).
Ne deriva che il proprietario sarà tassato anche sui canoni da locazione non percepiti, fino a che il contratto non giunga a risoltimici» (Case. n. 11158/2013).
A fronte dell'incertezza generata dall'emergenza sanitaria da coronavirus e delle risposte, a oggi limitate, offerte dal legislatore, le parti potrebbero decidere di ridurre i canoni di locazione per renderli compatibili con l'attuale periodo economico.
L'accordo di riduzione avrebbe, infatti, da un lato, l'effetto di evitare il contenzioso per l'inadempimento del contratto di locazione, consentendo, però, di ridurre l'impatto economico del canone in capo al conduttore e, dall'altro, potrebbe consentire al proprietario di corrispondere le imposte dirette sul canone effettivamente percepito.
L'accordo di riduzione del canone di locazione stipulato con scrittura privata non autenticata non è soggetto a obbligo di registrazione, come già riconosciuto dalle Entrate con la ris. n. 60/2010. Ove le parti intendano volontariamente registrarlo, va esente da imposta di registro e di bollo exarL 19 del DL 133/2014„ anche ove si tratti di una riduzione temporanea (risposta n_ 26 di Telefisco 2016 del 28 gennaio 2016).
La registrazione volontaria dell'accordo andrebbe effettuata con il modello 59, recandosi presso gli Uffici dell'Agenzia, inserendo il riferimento al contratto originano e ai relativi estremi di registrazione, senza pagamento di imposte.
Trattandosi di registrazione volontaria, priva di termini, non pare assumere significato, per essa la sospensione degli adempimenti realizzata dall'ari 62 del DL 18/2020 (si veda 'Termini sospesi per la registrazione degli atti e il pagamento del registro' del 4 aprile 2020).
Peraltro, posto che le misure ernergenziali hanno determinato una riduzione degli orari di apertura al pubblico e una limitazione degli accessi negli Uffici dell'Agenzia, alcune Direzioni regionali hanno reso possibile, nel periodo di sospensione dei termini, operare la registrazione in forma 'semplificate. Ad esempio, la DEE Piemonte ha disposto che, ove il contribuente intenda comunque presentare un certo atto per la registrazione, pub inviare la documentazione richiesta anche mediante PEC o e-mail; successivamente, terminato il periodo emergenziale, il contribuente dovrà depositare in ufficio un originale dell'atto registrato.
 
La registrazione non è il solo modo per provare la riduzione
In ogni caso, va ribadito (si veda 'Accordo di riduzione del canone non registrato opponibile alle Entrate' del 3D gennaio 2020) che la scrittura privata non autenticata con cui le parti abbiano disposto la riduzione dal canone di locazione, anche se non registrata, è efficace ai fini fiscali, potendo essere utilizzata per provare all'Agenzia delle Entrate la diminuzione dei redditi da locazione percepiti dal locatore (C.T. Reg. Lombardia n. 5566/15/2019). La registrazione dell'accordo di riduzione è solo uno, ma non lirico, degli strumenti di prova che il contribuente potrebbe fornire al Fisco.
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